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세금·대출·청약 규제로 다주택·재건축 시장 압박
세금·대출·청약 규제로 다주택·재건축 시장 압박
  • 김연균 기자
  • 승인 2017.08.03 17:05
  • 댓글 0
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문재인 정부 고강도 ‘8.2 부동산’ 대책

 

 

 서울 전역·과천·세종 투기과열지구로 지정

LTV·DTI 40%적용…대출 세대당 2건 이하

정부가 과열조짐이 있는 재건축·재개발 시장을 안정화시키기 위해 서울 전지역과 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정하는 등 고강도 부동산 규제카드를 2일 꺼내들었다. 그러나 과도한 수요규제 대책이 오히려 주택가격 상승을 부추길 수 있다는 의견도 나오고 있다. 

이번에 정부가 발표한 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 위한 주택시장 안정화 방안’에 따르면 투기수요 차단 및 실수요 중심의 시장 유도를 위해 과열지역에 투기수요 유입을 사전에 차단하고, 투기 수요조사가 강화된다. 서민 주택공급이 확대되고, 청약제도도 정비된다. 

■투기수요 유입 차단

과열지역 투기수요 유입 차단을 위해 △투기과열지구·투기지역 지정 △민간택지 분양가상한제 적용요건 개선 △재건축·재개발 규제 정비 △과열지역은 도시재생뉴딜정책에서 선정 제외 등을 시행키로 했다.

우선 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정해 3일부터 효력이 발생케 했다.

민간택지 분양가상한제 적용요건을 개선하고, 고분양가로 인한 주택시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정할 예정이다. 이를 위한 주택법 시행령은 9월 개정 예정이다.

재건축부담금 부과 유예를 추가연장이 예상됐던 ‘재건축 초과이익 환수제’는 내년 1월 시행한다.

투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한도 강화한다. 예외사유를 엄격히 적용해 투기과열지구의 실효성을 강화하기 위해서다. 역시 관련법 시행령 개정은 9월 예정이다. 기존 전매제한을 받지 않았던 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권도 이번 대책으로 전매제한 대상에 포함된다. 기간은 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’로 사실상 입주 후 전매가 가능하다.

복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기수요가 포착돼 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분)은 5년간 재당첨을 제한한다.

투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 올해 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외하는 등 부동산 시장과열을 초래하지 않도록 사업물량을 관리한다는 계획이다. 

■양도소득세 중과

실수요자 중심의 주택수요 관리 강화를 위해 2주택 이상의 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용을 배제한다.

현행 1세대 1주택의 경우 2년 이상 보유와 양도가액 9억원 이하이면 양도세 비과세 대상이었지만 앞으로는 2년 이상 거주라는 조건이 추가됐다.

조정대상지역에서 분양권 전매시 양도소득세 요건도 강화했다. 기존에는 보유기간에 따라 전매세율을 6~50%까지 차등 적용했으나 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터는 무조건 양도소득세율 50%를 적용한다.

다주택자를 겨냥한 금융규제로는 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화와 LTV·DTI 40% 적용, 중도금 대출보증 건수 세대당 통합 2건 이하로 제한 등이 발표됐다.

2015년 폐지됐던 자금조달계획 신고제가 부활된다. 민간택지는 물론 공공택지 모두 투기과열지구 내에서 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화한다. 대상은 거래가액 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)이며 증여세 등 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조해 위장전입, 실거주 여부 확인 등으로 활용할 예정이다.

부동산 불법행위 단속에는 실질적인 수사권을 부여한다. 국토부, 지자체 등의 담당 공무원에게 특별사법경찰 직위를 부여해 상시적으로 시장을 점검한다는 방침이다. 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 과열 발생지역 현장점검도 강화한다.

불법전매 처벌규정도 현행 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하 벌금에서 1억원 이하의 벌금으로 강화한다.

■9월 주거복지 로드맵 발표

정부는 수도권 내 공적임대주택 확충 등 공공의 역할 강조를 통해 서민들의 주거불안을 해소키고 했다. 이를 위해 도심 내 임대주택 공급, 공공택지 개발, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운) 신규 건설 등을 추진한다고 밝혔다.

공적임대주택 연 17만세대의 세부 공급계획과 신혼희망타운의 구체적인 공급대상·주택유형·시범사업 입지 등은 9월 중 ‘주거복지 로드맵’을 통해 확정 발표할 예정이다. 

■청약 1순위 자격요건 강화

청약제도도 대대적으로 개편됐다. 투기과열지구 및 조정대상지역에는 1순위 자격 요건 강화·가점제 적용 확대 등을 도입키로 했다. 또한 전국적으로는 가점제 당첨자의 재당첨 제한, 예비입주 선정시 가점제 우선 적용 등을 도입한다.

우선 1순위 자격은 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화한다.

가점제 비율은 투기과열지구 85㎡이하 75%→100%, 조정대상지역 85㎡이하 40%→75%, 85㎡초과 0%→30%로 상향한다.

가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제하며, 예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용해 무주택 세대의 당첨기회를 확대했다.

지방에서 청약시장이 과열됐거나 과열 우려가 있는 민간택지는 전매제한기간을 설정했다.

광역시 민간택지의 전매제한기간을 6개월로 새롭게 설정했으며, 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구의 전매제한기간은 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권 이전 등기시로 강화했다.

투기 과열 경보가 울린 오피스텔 분양 시장도 대책에 포함했다. 투기과열지구 및 조정대상지역에서 공급예정인 오피스텔 물량은 향후 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정하고 거주자 우선분양 적용받게 된다. 사업자가 오피스텔-상가 등 광고시 분양수익률 산출근거 등을 명시하도록 하고, 허위·과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정도 신설한다.

■주택가격 상승 우려

일부 경제학자들은 이번 부동산 정책에 대해 과도한 국가개입을 우려했다.

남성일 서강대 경제학부 교수는 “규제 중심의 부동산 정책으로는 과열 조짐이 있는 부동산 투기 열기를 식힐 수는 있지만 수요-공급의 원칙 관점에서 보면 구매 수요를 이끌어 낼 수 있는 합리적인 대출 규제 완화 등 추가요인이 많아야 한다”고 지적했다.

은행권의 반응도 달갑지 않은 모양새다.

국민은행 관계자는 “최근 최종구 금융위원장 취임과 함께 개인을 대상으로 한 주택담보대출 위주의 은행 영업 방식을 지적받은데 이어 이번 부동산 대책으로 인해 매출 감소가 우려된다”며 “대책에서 제외된 수익형 부동산이나 규제가 적은 지역으로 옮겨 수익을 올릴 수 밖에 없다”고 전했다.

또한 이 관계자는 “특히 재건축 아파트는 조합원 지위 양도 제한이 강화되면서 오히려 주택매물 희소성이 커지면서 가격이 올라갈 수 있다”고 말했다.

 

 


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