8·2 부동산 대책 100일 진단
8·2 부동산 대책 100일 진단
  • 박진숙 기자
  • 승인 2017.11.13 10:19
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전체 거래량은 줄었지만
투기과열지구 집값 더 올라

고강도 규제를 담은 정부의 8·2 부동산 대책 발표 이후 100일이 지났다. 김현미 국토교통부 장관은 “8·2 부동산 대책을 통해 큰 불길은 어느 정도 잡혔고 강남권 재건축 중심의 국지적 과열이 확산할 가능성은 작다고 본다”고 평가했다.

대책 발표 이후 서울을 포함한 수도권의 아파트값 상승 폭은 한풀 꺾였지만, 정부의 기대처럼 완전히 하락세로 전환하진 않고 있다.

올해 3분기까지 전국 땅값은 2.92% 오른 것으로 집계됐다. 전반적으로 상반기 때 과열되었던 모습은 일단 조정 국면으로 들어갔지만, 서울 아파트 가격이 일부 지역에서 재건축 호재로 다시 상승세로 돌아선 가운데 11월, 2~4월 이사 성수기를 맞으면 변동성이 커질 수 있다는 예상도 나온다. 8·2 부동산 대책 발표 100일을 넘긴 지금, 전국 부동산 경기와 동향을 분석해본다.

■서울

한동안 거래 하락세 이어가다
재건축 많은 송파구 중심 상승

재개발 등의 호재로 집값이 상승하고 있는 강남 4구 중 하나인 송파구.
재개발 등의 호재로 집값이 상승하고 있는 강남 4구 중 하나인 송파구.

서울은 8·2 부동산대책에 따라 시 전역이 투기과열지구로 지정되면서 아파트 거래가 급감하는 ‘거래절벽’이 현실화되고 있다.

최근 서울부동산정보광장에 따르면, 8~10월 아파트 거래량은 2만6896가구로, 지난해보다 24.8% 감소했다. 10월 한 달만 놓고 보면 아파트 거래는 3791건으로 지난해보다 70.5% 급감했다.

그러나 거래량의 감소가 아파트값의 하락을 의미하지는 않는 모습이다. 한국감정원이 최근 발표한 아파트 가격 동향에 따르면, 8.2 부동산대책 후 한동안 하락세를 이어가던 아파트값은 9월 11일 상승 전환된 후, 서서히 상승 폭이 커지고 있는 것으로 나타났다.

지난달 30일 기준, 서울은 0.07% 오르며 전주(0.06%) 대비 상승 폭이 커졌다. 특히, 서초·강남·송파·강동 등 강남 4구의 상승률이 0.11%를 기록했고, 동작구가 0.21% 급등하며 서울 시내 상승률 1위를 기록했다. 최근 재건축 이슈가 많은 송파구도 0.16%로 상승을 주도했다. 중구(0.12%), 마포구(0.06%), 광진구(0.06%), 성동구(0.05%), 동대문구(0.05%), 성북구(0.05%) 등 강북 주요 지역도 고루 올랐다.

업계는 집값 상승이 일시적인 것인지 계속 이어질 것인지 지켜볼 필요가 있다고 해석한다. 신규 분양, 재건축 등 실수요자를 중심으로 한 부동산 호재가 전체 평균을 끌어올린 경향이 없지 않다는 것이다.

정부가 양도세 중과, 대출 억제 등 강력한 규제를 연이어 발표하면서 의지를 드러내고 있는 만큼, 실주거가 아닌 투기 목적에 의한 거래는 어떻게든 규제가 이뤄질 것이라는 전망이다.

■인천·경기

인천, 여객터미널 완공 호재로 상승
경기도 미분양 주택 전월 대비 늘어

인천공항 제2여객터미널 완공 등으로 개발과 매매가가 오르고 있는 인천 영종도.
인천공항 제2여객터미널 완공 등으로 개발과 매매가가 오르고 있는 인천 영종도.

8·2 부동산 대책과 9·6 추가대책에서 제외돼 ‘풍선효과’를 보였던 김포·파주·안양 경기 일부 지역의 오름세는 주춤한 모양새다. 

한국감정원에 따르면, 김포시 10월 셋째 주 아파트값 상승률은 0.24%로 수도권 지역 중 가장 높은 상승률을 나타냈다. 김포는 정부 규제에서 제외된 데 이어 내년 말 김포도시철도 개통 기대감이 겹치면서 강세를 보였다. 그러나 이후 감소세를 보이다 지난달 30일 기준 0.04%까지 상승률이 하락했다.

파주시 역시 10월 셋째 주 0.17%, 넷째 주 0.17%의 오름세를 보이다 마지막 주에는 0.08%로 상승률이 다소 낮아졌다. 안양시 동안구는 10월 둘째 주 0.21%까지 상승률이 치솟았고, 10월 마지막 주에는 0.13% 상승률을 보였다. 9.6 추가대책에서 투기과열지구로 지정된 성남 분당구는 정부 규제에도 불구하고 10월 0.16~0.20%의 높은 상승세를 이어갔다.

한편 지난 10월 30일 국토교통부가 발표한 ‘9월 말 전국 미분양 주택 현황’에 따르면 경기도 내 9월 미분양 주택은 7945가구로 전월 대비 349가구(4.6%)가 늘었다. 국토교통부는 잇따른 규제로 부동산 투기 수요가 일부 억제됐기 때문이라고 분석했다.

인천시의 경우 8·2 대책 이후 꾸준한 소폭 상승세를 이어가고 있다. 조정대상지역에서 제외됐을 뿐만 아니라 9월 인천공항 제2여객터미널이 완공되는 등 호재가 끊이지 않고 있는 영종도는 2012년 8월 기준 3.3㎡당 매매가 726만원에서 2017년 8월 기준 909만원으로 25.1% 오른 것으로 나타났다.

■충청

세종, 전국 최고 땅값 상승
공공기관 추가 이전 등 호재

공공기관과 단지가 이전해 집값이 전국에서 가장 많이 상승한 세종시
공공기관과 단지가 이전해 집값이 전국에서 가장 많이 상승한 세종시

전국에서 땅값이 가장 많이 오른 곳은 단연 세종시다. 올 3분기까지 5.24%나 상승했다. 세종의 경우 공공기관 추가 이전 기대감과 생활권 개발 진척 등의 호재로 연서면(6.86%), 장군면(6.49%), 연기면(6.46%) 등이 높은 상승률을 보였다.

대전은 전국 평균 상승률보다 낮은 2.44% 올랐고, 충남(2.14%), 충북(2.21%) 등도 상승세가 낮았다. 대전의 경우 과학단지와 유성복합터미널, 갑천 친수구역 개발 등이 호재로 작용한 유성구 땅값이 2.79% 올랐고, 충청권 광역철도망 추진 기대감과 단독주택의 수익형 부동산 전환 수요 등으로 대덕구도 2.34% 상승했다.

충북에선 남한강 등 관광지 인근 전원주택과 상업용 부동산 수요로 단양군 땅값이 3.06% 상승했고, 충남은 테크노밸리 배후지역 주거용 부동산 수요, 서해복선전철사업 기대감 등으로 아산시가 2.68% 오른 것으로 나타났다.

올해 3분기까지 전국 누적 토지거래량은 총 248만 6000필지 1663.9㎢로 조사됐다. 지역별 거래량은 세종이 지난해보다 71.8% 늘어 가장 많았고, 대전과 충남이 각각 15.2%, 충북 5.9% 증가했다.

■영남

부산, 땅값 상위 5곳 중 3곳 차지
울산, 조선 경기 침체로 하락 1위

엘시티 개발로 지가 상승률이 전국 최고로 높았던 부산 해운대구.
엘시티 개발로 지가 상승률이 전국 최고로 높았던 부산 해운대구.

올해 3분기까지 부산의 땅값은 세종에 이어 전국에서 두 번째로 많이 올랐다. 특히 시·군·구별로 살펴보면, 해운대구가 가장 땅값이 많이 상승한 곳으로 꼽혔다. 국토교통부에 따르면 올해 3분기까지 시군구별 지가 상승률에서 부산 해운대구는 6.86%로 가장 높은 상승률을 기록했다. 수영구(5.69%)와 남구(5.24%)도 각 상승률 3위와 5위를 차지하는 등 부산이 상위 5위 중 3곳을 차지했다.

해운대구는 엘시티 사업과 센텀2지구, 동해남부선 폐선부지 개발 등의 호재가 땅값을 끌어올렸는데 우동과 중동이 각각 8.14%, 좌동이 6.56%가 급등했다. 수영구는 남천동 등 주택재개발사업과 상업용지 수요로, 남구는 뉴스테이 사업 진척과 혁신도시 등 상업용지 수요가 땅값을 많이 올렸다고 국토교통부는 밝혔다.

동래·강서·연제·금정구와 기장군도 5% 정도 상승해 부산은 올해 전국에서 땅값이 가장 뜨거운 곳이었다. 국토부는 부산 전역을 ‘집중 모니터링 지역’으로 설정하고 과열이 나타날 경우 즉시 투기과열지구 지정에 나서기로 했다.

대구 수성구는 8.2 대책 후에도 집값 상승세가 지속돼 국토부 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 9월 5일 투기과열지구로 지정됐다. 수성구는  8.2 대책 풍선효과 발생지로 꼽혀온 곳으로, 8월 1~4주간 아파트값 상승률은 0.3%로 전국에서 가장 높았다.

반면에 울산 동구는 -1.38%로 땅값 변동률이 하위 1위를 기록했으며, 경남 거제시는 -0.04%로 하위 2위였다. 조선 경기 침체로 인한 부동산 수요 감소가 원인으로 꼽혔다.

■호남

전매제한 적용돼 거래 주춤
규제지역 아니어도 투자 위축

11월 10일부터 지방 민간택지에 공급되는 신규 분양 단지에도 전매제한 기간이 조정되면서, 호남에서도 수요가 제한받을 것으로 전망된다. 투기과열지역의 경우 공공택지, 민간택지와 관계없이 모두 1년 6개월의 전매제한 기간이 적용된다. 지방 광역시는 전매 기간이 6개월로, 이달 10일 이후부터 광주시에서도 전매제한을 적용받게 돼 시장에서는 8.2 부동산 대책 및 후속대책의 영향을 관망하면서 거래가 주춤하는 분위기다.

국토교통부는 최근 9월 말 기준 전국 미분양 주택 현황에서 미분양 주택이 증가 추세라고 밝혔으며, 이 중 광주시 미분양 주택은 0.4%, 전북은 5.7%, 전남은 13.0%로 전월 대비 각각 증가했다. 8월 말 기준 준공 후 미분양 주택 현황에서도 광주는 전월 대비 2.9%가 증가했으며 전북과 전남도 각각 1.0%, 4.9% 늘었다.

8.2 부동산 대책 발표 전인 6월 한 달간 광주에서만 3개 단지 2500세대가 분양됐지만, 대책 발표 이후 두 달 동안은 단 1개 단지에 460세대가 고작이었다. 광주는 규제 지역이 아니었지만, 대출 압박 등으로 전반적인 투자 심리가 위축되면서 지역 부동산 시장에 찬바람이 분 것이다.

그나마 전매제한 기간 이전인 9월과 10월에 7개 단지 5500여 세대 분양을 한 광주 계림 재개발 지구 등은 수요가 호전되는 분위기다. 광주는 그동안 서구를 중심으로 진행됐던 개발사업이 마무리되고, 사업 속도가 미미했던 동구의 도시재생사업이 본격화되면서 집값이 큰 폭으로 뛰었다. 실제 지난해 4분기 3.3㎡당 평균 600만원이던 집값은 현재 650만원으로 8.3%가량 올랐다. 광주시 평균인 4%보다도 2배 웃도는 수준이다.

■제주

전년 대비 공시지가 변동률 전국 최고
사드 보복에도 중국 투자 줄지 않아

제주도는 정부의 부동산 투기 방지 대책과 더불어 토지 분할 제한, 농지 기능 강화 지침이 겹치면서 투기성 거래가 줄어 시장이 침체한 상태다. 

9월까지 제주도 토지 거래량을 분석한 결과 5만9253필지, 5355만3000㎡가 거래돼 전년 동월(5만8925필지, 7624만3000㎡)과 비교해 필지 수가 0.56% 증가했지만, 면적은 29.76% 감소한 것으로 나타났다. 주거용 단독주택과 다가구주택, 다세대주택 등 주거용 건축물과 상업용 건축물의 신축이 모두 많이 감소한 데 따른 것이다.

반면 제주도의 땅값은 떨어지지 않고 있다. ‘2017 시군구별 부동산 공시지가 변동률 현황’에 따르면 제주의 전년 대비 공시지가 변동률은 19%로 전국에서 가장 높았다. 유입인구 증가와 중국인들의 투자에 힘입은 것으로 분석된다. 제주도 땅값은 상승 폭은 예전보다는 둔화했으나 제주시(4.0%)와 서귀포시(4.18%)는 전반적으로 오르고 있는 것으로 나타났다. 서귀포시의 경우 제2공항 호재, 신화역사공원 및 영어교육도시 인근 투자수요 지속을 상승요인을 추정했다.

중국인의 제주 땅 투자는 고고도미사일방어 체계에 대한 중국의 보복 이후에도 크게 줄어들지 않은 것으로 나타났다. 지난 8월 기준 중국인의 땅 누적 소유 면적은 972만9791㎡로 사드 대한 중국의 보복 조치가 내려지기 이전인 지난해 말 12월 978만7071㎡에 비해 0.56% 줄어드는 데 그쳤다.


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