부동산 무상사용은 일상생활에서 흔히 일어나는 일입니다. 아버지 집에서 임차료 없이 거주한다든지, 부모님의 건물에서 임차료 없이 사업을 하고 있는 경우 등을 말합니다.
1. 증여세 과세대상일까?
1) 타인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻는 경우 원칙적으로 특수관계 여부와 관계없이 증여세를 과세합니다. 다만 증여재산가액이 1억 원 이상이어야 하며, 그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택은 제외합니다. (부모님을 모시고 사는 경우)
2) 증여재산가액은 부동산가액에 2%를 곱한 금액을 5년 단위로 현재 가치로 환산하여 계산합니다.
예를 들어 2018년 1월 1일부터 아버지의 건물에서 무상으로 사업을 영위하고 있는데 이 부동산 가액이 20억 원이라고 한다면 지금 당장부터 과세하는 것이 아닌 5년이 경과 하였을 때 20억×2%×3.7908(이자율 10%시 5년 현가계수) = 약 1억5000만 원을 증여받은 것으로 보아 과세합니다. 따라서 부동산 가액이 그리 크다지 않다면 5년간 얻은 이익이 1억 원이 넘지 않을 가능성이 큽니다.
3) 만일 아버님 건물을 담보로 대출을 받아 본인이 사용하였다면 이 또한 증여세 과세대상이긴 하나 이는 아버님이 부담하는 이자가 1000만 원 미만인 경우는 과세 제외 합니다.
2. 부가가치세 문제는?
특수관계자 간의 사업용부동산을 무상으로 임대하는 경우에는 시가대로 과세합니다. (주거용은 해당사항 없습니다. 주택의 임대는 면세)
따라서 아버님의 상가건물에서 임차료 없이 사업을 하고 있다면 다른 임차인에게 받는 만큼 임대료를 받았다고 가정하고 그에 해당하는 부가가치세를 납부해야 합니다.
그러나 특수관계자가 아닌 제3자에게 무상으로 임대주는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않습니다.
따라서 특수관계자 간의 부동산 임대의 경우에는 부당하게 낮은 대가로는 보지 않을 정도의 저가로 임대를 주는 것도 좋은 방법입니다.
