전셋집 이사·대출 증액시 만기연장 불가
15억원 이하 고가 1주택자 전셋집 이사
4월 20일까지 만기연장 1회 한시 허용
이달 20일부터 시가 9억원을 초과하는 고가 주택을 가진 사람들에 대한 전세대출 보증이 제한된다.
20일 이전에 SGI서울보증에서 보증을 받아 은행 전세대출을 받은 고가 주택 보유자는 만기에 대출을 연장할 수 있지만 전셋집을 이사하거나 전세대출을 증액하는 경우 신규대출로 간주돼 대출 연장이 허용되지 않는다.
16일 금융위원회, 국토교통부는 이런 내용을 담은 전세대출 규제 세부시행 방안을 발표했다. 방안은 지난해 12월 16일 발표된 ‘주택시장 안정화 방안’의 후속조치로 전세대출에 대한 세부사항을 담았다.
금융위는 “이번 조치시행 이후 고가 1주택 보유자에 대해 종전 인정하던 수준의 극희 예외적인 실수요를 제외하고는 보증부 전세대출이 일체 제한된다”며 “새롭게 도입되는 ‘전세보증대출 후 고가주택 매입·다주택 보유시 전세대출 회수’ 규제의 예외는 사실상 인정하지 않는 셈”이라고 강조했다.
우선 정부는 시가 9억원을 넘는 고가 주택 보유자에 대한 SGI서울보증 전세대출보증 제한 시기를 이달 20일로 확정했다. 지난해 공적 전세보증(주금공·HUG)에만 적용했던 시가 9억원 초과 고가 주택 보유자에 대한 보증공급 중단 조치를 민간 금융사인 SGI서울보증에도 확대 적용하게 된 것이다. 사실상 시가 9억원을 넘는 고가 주택 보유자는 어디서도 전세대출을 받지 못하게 된다.
적용범위는 20일 이후 전세대출 신청 차주부터다. 다만 20일 이전 전세계약을 체결한 경우는 차주의 증명이 있으면 적용이 제외(전세대출보증 가능)된다. 이 경우 차주는 시행일 전에 체겨한 전세계약 존부 및 계약금 납입사실 등을 입증해야 한다.
20일 전 SGI 전세대출보증을 이용 중인 고가주택보유 차주는 만기시 대출보증 연장이 허용된다. 전셋집으로 이사하거나 전세대출을 증액하면 신규대출보증이어서 원칙적으로 만기연장이 불가능하다.
다만 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위해 20일 기준 15억원 이하 고가 1주택 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액없이 대출을 재이용하면, 4월 20일까지 한시적으로 SGI 보증이용이 1회 허용된다. 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자는 해당하지 않는다.
기존 전세대출자가 20일 이후에 고가 주택을 사들였다면 전세보증을 만기까지 이용할 수 있으나 만기 연장은 할 수 없다. 직장 이동, 자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시·군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우 등 실수요가 인정되면 예외적으로 전세보증을 허용해준다. 전세거주 실수요를 증빙해야 하고 고가주택과 전셋집 모두에서 세대원이 실거주해야 한다.
20일부터 차주가 전세대출보증(주금공·HUG·SGI)을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되면 전세대출이 회수된다. 적용범위는 20일 이후 전세대출을 신청한 차주부터다. 시행일 전 전세계약을 체결했고 차주의 증명이 있으면 적용 제외된다.
20일 전 전세대출보증을 이용 중인 차주가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되면 전세대출 즉시 회수대상은 아니나, 만기시에는 대출연장이 제한된다. ‘상속’에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환시에는 해당 전세대출 만기까지 회수가 유예된다.
금융위는 “전세대출보증 제한 규제를 우회하는 전세대출행위를 제한할 것”이라며 “전세대출 규제 회피수단으로 이용된다고 판단되면 해당 금융회사에 대한 공적보증공급 제한 등 필요한 추가조치를 시행하겠다”고 했다.
금융위, 금감원, 보증기관으로 구성된 합동점검반이 주요 은행지점을 방문해, 규제 적용상황과 민원을 점검할 예정이다.
