건산연 보고서
최근 하자관련 분쟁이 늘어나고 ‘하자기획소송’이 확산되고 있는 것으로 나타났다. 하지만 소송에 따른 부작용이 만만치 않아 다각적인 개선이 필요한 것으로 분석됐다.
한국건설산업연구원(건산연)은 최근 이런 내용을 담은 ‘공동주택 하자기획소송의 최근 동향 및 대응 방안’에 관한 연구보고서를 발간했다.
‘하자기획소송’이란 하자보수 등 권리의 청구보다 손해배상금 등 금전적 이익을 주로 추구하는 일종의 의도된 소송형태다.
보고서는 먼저 하자에 대한 보수를 요구하는 것은 소비자의 정당한 권리로 볼 수 있다고 봤다. 그렇지만 시공기술이나 건자재 품질이 향상된 오늘날, 하자여부나 권리행사의 범위 및 하자보수비용 규모 등을 둘러싼 갈등이나 이해관계 대립이 과거보다 오히려 증가하는 양상을 보이고 있어 문제가 되고 있다고 지적했다.
두성규 건산연 연구위원은 “현실적으로 하자보수나 하자분쟁의 처리와 관한 법·제도적 장치가 미흡하다”며 “이런 틈새를 파고들어 경제적 이익을 앞세운 하자기획소송이 등장했다”고 설명했다.
이에 더해 “하자기획소송은 법적 이익의 보호라는 허울 속에 입주민을 오히려 오도하고 경제적 부담 등의 피해를 주는 경우가 많아 주의가 필요하다”고 조언했다.
보고서에 따르면 하자기획소송은 정확한 법률용어는 아니다. 하지만 다양한 이해관계자들이 법질서의 테두리를 오가면서 만들어낸 기형적 소송형태로 볼 수 있다.
즉, 입주민의 진정한 이익보다 변호사(법무법인)의 수익극대화에 비중을 둔 ‘위장 기획소송’ 성격의 소송이라고 할 수 있다.
보고서는 하자기획소송으로 추정되는 사례들은 크게 5가지의 공통적 특징을 지닌다고 분석했다.
우선 하자발생 여부와 상관없이 최장 10년인 하자보수 의무기간이 끝나기 전에 시행사·시공사를 상대로 하자소송을 제기해 두는 것이 하자보수 요구나 협상에서 입주민에게 유리하다고 변호사 등이 권유하는 경우가 많다. 대체로 준공 후 5년 이상 오래된 아파트 등이 주 대상이다.
둘째, 주로 하자보수 소송전문 변호사 등과 법조 브로커 또는 하자진단업체 등이 연계돼 입주민에게 소송을 통한 하자문제처리를 유도하거나 권유하는 이른바 소송영업형과 종합기획형 등의 형태를 띤다.
셋째, 국내의 판결 성향을 이용해 변호사나 하자관련 안전진단업체 등이 하자보수비용이나 손해배상금을 부풀리기거나 승소를 장담하는 경우가 많다, 국내에서는 재판의 준칙이 될 만한 하자판정기준이 아직 마련돼 있지 않기때문에 소송의 결과가 감정인 의견에 좌우되고 있는 점을 이용하는 것이다.
넷째, 변호사 등이 입주민의 하자보수나 안전확보보다 등의 승소 판결금이나 합의금, 손해배상금 등 금전적 이익의 극대화에 비중을 두고 소송을 추진하는 경우가 대부분이다.
마지막으로 소송구조상 입주민은 하자소송에서 청구가 기각되거나 패소하는 경우는 물론이고 승소한 경우조차 판결금액이 당초 예상금액에 크게 미치지 못할 경우가 많다.
그렇지만 변호사는 수임료 외에도 성공보수를 갖는 등 위험부담이 거의 없다. 이에 해당 소송을 추진하는 법무법인에서는 이를 소송의 블루오션으로 보기도 한다.
하자기획소송의 사회경제적 파장도 크다. 건산연에 따르면 하자소송의 증가는 2009년 금융위기 이후 하자소송 전문 변호사(법무법인)의 증가와 비례하고 있는 양상을 띠고 있다.
이처럼 하자기획소송의 증가는 부동산시장 침체로 인한 아파트 값 하락과 법조인 수 급증에 따른 경쟁심화 및 불황 지속 등이 맞물려 생겨난 결과물로 볼 수도 있다.
건산연은 하자기획소송을 퇴출시키고 하자관련 분쟁의 합리적 처리를 위해 다각적인 제도 개선이 필요하다고 밝혔다.
우선 주택법 혹은 건설산업기본법에 마련된 분쟁당사자간 자율적 해결방법(협의나 하자 심사분쟁조정위원회의 조정절차 등)을 우선적으로 이용할 수 있는 제도적 환경을 조성해야 한다는 분석이다.
이를 위해 하자분쟁 관련 당사자 일방이 조정절차의 이용을 원할 경우 그 상대방도 분쟁조정에 반드시 응하도록 하는 등의 내용으로 법령상 보완이 필요하다고 밝혔다.
아울러 하자보수의 필요성과 시급성 등을 감안할 때 하자소송의 승소로 입주민들이 받게 되는 판결금을 하자보수에 우선적으로 사용하도록 의무화하는 게 바람직하다고 주장했다.
특히 보고서는 이런 내용을 주택법을 비롯해 민법, 집합건물법, 건설산업기본법 등 하자보수 관련 법령에 명시할 필요가 있다고 강조했다.
더불어 하자기획소송을 막기 위해서는 하자분쟁에 대해 공정하고 객관적인 판단을 내릴 수 있도록 법적 효력을 갖춘 하자판정기준을 제정, 시행해야 한다고 밝혔다.
특히 법원 판결이 공정하게 이뤄지고 객관적인 판례가 축적될 수 있도록 법원의 감정인 지정과 감정의견 청취과정을 더욱 투명하고 공정하게 할 수 있는 제도적 보완이 필요하다고 지적했다.
