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민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”라고 규정하고 있어, 매매계약과 관련하여 계약금으로 건네진 돈은 당사자사이에 다른 약정이 없으면 ‘해약금’으로 추정된다.
따라서, 당사자간에 매매계약이 체결되고 계약금만 수수되었을 뿐 중도금이나 잔금(중도금 약정이 있는 경우)의 이행착수 전이라면 매도인은 계약금으로 받은 돈의 두 배를, 매수인은 계약금액으로 건네준 돈의 반환청구를 포기하고 계약을 임의로 해약할 수 있다.
그런데 문제는, 매매계약 당사자가 계약금으로 지급키로 약정한 금전 중 일부만 수수하고, 나머지 계약금을 수수하기 전에 당사자가 민법 제565조 제1항에 따라 계약을 해제하고자 할 경우 해약금의 기준이 되는 금전을 실제로 교부받은 일부계약금으로 해야 할지 아니면 약정된 계약금 전액으로 해야 할지 명확하지 않았다.
대법원은, “아파트를 금 11억원에 매수하기로 하고 계약금 1억 1,000만원 중 계약당일 1,000만원만 지급되고 나머지 1억원은 계약체결일 다음날 지급”키로 한 사안에서, “계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라, ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다.
‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금액이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하다(대법원 2015. 4. 23.선고 2014다 231378 판결)”며 해약금은 ‘약정된 계약금’을 기준으로 하여야 한다고 판시하였다.
위 해약금은 매매이외의 유상계약(교환, 임대, 도급 등)에 그대로 준용(민법 제567조)되므로 각종 계약의 해약시 본 판례의 취지에 유념해야 할 것이다.
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